政策優(yōu)化利率調(diào)整 央地出實(shí)招降購(gòu)房成本
近日,，為促進(jìn)住房領(lǐng)域消費(fèi),，湖南省住建廳聯(lián)合其他部門出臺(tái)了《湖南省促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》,。據(jù)悉,，這是湖南省自2018年之后，時(shí)隔7年再次出臺(tái)省級(jí)層面促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策文件,。
其中,，多個(gè)措施涉及降低購(gòu)房成本,，以提升購(gòu)房者購(gòu)買力,。例如,，對(duì)購(gòu)買首套、二套新建商品住房的,，鼓勵(lì)給予一定比例的契稅補(bǔ)貼(契稅補(bǔ)貼政策可以疊加),，并可給予一定額度的貨幣或面積補(bǔ)貼;合理提高購(gòu)買新建商品住房的公積金貸款額度上限,，將二孩,、三孩且子女未成年家庭貸款額度,，分別在現(xiàn)有額度上限基礎(chǔ)上再提高不低于20%、30%,。
除湖南外,，全國(guó)已有多地出臺(tái)了降低住房購(gòu)買門檻的政策。
6月7日,，深圳印發(fā)了《深圳市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)實(shí)施方案》(以下簡(jiǎn)稱《方案》),。其中，為了降低租購(gòu)房成本,，《方案》提出,，擴(kuò)大住房公積金使用范圍，對(duì)本市范圍內(nèi)購(gòu)買住房符合條件的,，可申請(qǐng)?zhí)崛∫淮巫》抗e金用于支付購(gòu)房首付款;繳存職工本人及家庭成員在本市范圍內(nèi)無(wú)住房,，并自2025年11月1日起兩年內(nèi)提取住房公積金用于支付房租的，每月可提取額從申請(qǐng)當(dāng)月應(yīng)繳存額的65%提高至80%,。
5月下旬,，上海同樣發(fā)布了《上海市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，提出“擴(kuò)大住房公積金適用范圍,，探索優(yōu)化住房公積金使用政策,，落實(shí)靈活就業(yè)人員繳存、提取和使用住房公積金的實(shí)施辦法”,，旨在通過(guò)優(yōu)化住房公積金政策,，進(jìn)一步降低購(gòu)房成本，釋放住房消費(fèi)潛力,。
“熱點(diǎn)城市對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)全局意義重大,，這類城市外來(lái)人口和新市民眾多，剛性住房需求潛力巨大,。在當(dāng)前居民收入,、就業(yè)預(yù)期仍有提振空間的情況下，降低住房消費(fèi)門檻成為政策發(fā)力的關(guān)鍵方向,?！? 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析說(shuō)。
值得一提的是,，在購(gòu)房補(bǔ)貼,、契稅減免等政策實(shí)施的同時(shí)，房貸政策也在優(yōu)化,。日前,，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)，5年期以上LPR為3.5%,，較前期下降10個(gè)基點(diǎn),，迎來(lái)2025年首次下調(diào),。此外，公積金貸款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn),，5年以下(含5年)和5年以上首套個(gè)人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.1%和2.6%,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)降低首付比例,、下調(diào)房貸利率,、延長(zhǎng)貸款期限等方式，能有效減輕購(gòu)房者資金壓力,，推動(dòng)住房消費(fèi)潛力釋放,。“雖然從表面上看,，此次調(diào)整帶來(lái)的房貸利率下調(diào)幅度有限,，但事實(shí)上，近年來(lái)隨著LPR的降息,、銀行基點(diǎn)的減少,，以及‘認(rèn)房不認(rèn)貸’等政策的調(diào)整，購(gòu)房成本已發(fā)生了本質(zhì)性的變化,?！?/p>
事實(shí)上，自2019年以來(lái),，5年期以上LPR已從高點(diǎn)的4.85%持續(xù)下調(diào)至當(dāng)前的3.5%,，累計(jì)降幅達(dá)135個(gè)基點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào),，2019年房貸利率多處于“加點(diǎn)”周期,，部分城市首套房貸利率可達(dá)5.84%(LPR基準(zhǔn)4.85%+加點(diǎn)99BP)，而2025年多地房貸利率已進(jìn)入“減點(diǎn)”區(qū)間,，部分城市首套利率低至3%(LPR基準(zhǔn)3.5%-減點(diǎn)50BP),。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測(cè)算，按100萬(wàn)元等額本息30年期計(jì)算,，2019年利息總額達(dá)112萬(wàn)元,，目前利息則降至52萬(wàn)元，利息總額減少了60萬(wàn)元,，降幅達(dá)54%,。
“貸款利率下調(diào)，讓我們的貸款壓力減輕了不少,?！鄙钲诘墓壬?月購(gòu)置了一套總價(jià)900多萬(wàn)元的二手房，這是他購(gòu)買的第二套房,，目前還在辦理貸款手續(xù)階段,。郭先生仔細(xì)算了一筆賬：他和愛(ài)人兩人的公積金貸款可以貸100萬(wàn)元,，利率下調(diào)后，月供大概可以少還130多元;LPR下調(diào)后,，商貸月供可以少還300多元;兩項(xiàng)加起來(lái),，月供降低了近500元,。
除了貸款利息支出降低外,，郭先生坦言，如果不是貸款首付比例調(diào)整,，即便貸款利率下調(diào),，他也難以購(gòu)入第二套住房。據(jù)了解,，近年來(lái),，經(jīng)過(guò)幾輪調(diào)整，深圳首套房首付比例已從高點(diǎn)的50%降至目前的15%,，二套房首付比例從70%的高點(diǎn)降至目前的20%,，購(gòu)房者的首付門檻明顯降低。
“對(duì)于購(gòu)房者而言,，政策調(diào)整帶來(lái)的不僅是購(gòu)房成本的降低,，更是購(gòu)房信心的提升?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō),，隨著各項(xiàng)政策持續(xù)優(yōu)化，購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)顯著減輕,，使得剛性和改善性住房需求得以釋放,，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖回穩(wěn)提供了有力支撐。
