各地積極探索推進(jìn)現(xiàn)房銷售
上海市黃浦區(qū)508-514街坊地塊上海壹號(hào)院項(xiàng)目施工現(xiàn)場,。近年來，上海市大力實(shí)施城市更新,、老舊小區(qū)改造,，讓“老房子”變成更宜居的“好房子”。新華社記者 方 喆攝
前不久,，河南省信陽市住建局發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施(試行)》要求今后新出讓土地開發(fā)的商品房,，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售?！艾F(xiàn)房銷售”話題再次引發(fā)關(guān)注,。什么是現(xiàn)房銷售?推進(jìn)現(xiàn)房銷售面臨哪些挑戰(zhàn)?對(duì)房地產(chǎn)市場有哪些影響?
政策陸續(xù)出臺(tái)
現(xiàn)房銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工驗(yàn)收合格,、具備法定交付條件并可直接辦理產(chǎn)權(quán)登記的商品房向市場出售的行為,。購房者在交易完成后，即可獲得房屋的實(shí)際占有和使用權(quán),，通常能迅速完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移,。與之相對(duì)應(yīng)的是期房銷售，即商品房預(yù)售制度,，是指開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)完成前,，預(yù)先向社會(huì)銷售尚處于建設(shè)階段的商品房。購房者依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì),、合同約定等要素進(jìn)行購買決策,，并在未來約定的時(shí)點(diǎn)接收房屋。
清華大學(xué)城市治理與可持續(xù)發(fā)展研究院副研究員李棟表示,，現(xiàn)房銷售以“所見即所得”為主要特征,，購房者面對(duì)的是已建成的實(shí)體房屋，能夠直觀評(píng)估質(zhì)量,、環(huán)境與配套,，交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，尤其能規(guī)避項(xiàng)目爛尾、重大規(guī)劃變更或貨不對(duì)板等風(fēng)險(xiǎn),。期房銷售則具有不確定性,，購房者需承擔(dān)自購買至交付期間可能出現(xiàn)的開發(fā)商資金鏈斷裂、工程延期,、質(zhì)量瑕疵,、承諾不符等多重風(fēng)險(xiǎn)。
近年來,，多地積極探索推行現(xiàn)房銷售,，相關(guān)配套支持政策也在不斷完善。據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測,，2022年末以來,，全國多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策。安徽提出有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售,，指導(dǎo)支持合肥,、蕪湖做好試點(diǎn)工作;湖北荊門今年4月首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄,，住宅簽約超八成,，另一項(xiàng)目竣工在即，認(rèn)購率近九成,。另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策,，如江西贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限、江西九江多區(qū)縣對(duì)購買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼,，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度,。
此次信陽發(fā)文明確在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售，也是近期全國首個(gè)明確全面落實(shí)現(xiàn)房銷售的城市,。文中明確按“新老有別”的原則執(zhí)行,，即已取得施工許可證的項(xiàng)目仍按老辦法申請預(yù)售許可;文件印發(fā)后新取得施工許可證的項(xiàng)目，需達(dá)到主體封頂方可申報(bào)預(yù)售許可;文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房,，則一律實(shí)行現(xiàn)房銷售,。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，信陽現(xiàn)房政策立足三項(xiàng)具體目標(biāo),，即化風(fēng)險(xiǎn)、去庫存和控增量,。此次信陽提出一律實(shí)行現(xiàn)房銷售,，具有深厚的市場基礎(chǔ)和精心考慮，是立足新形勢而設(shè)立的工作目標(biāo),。
仍需綜合考量
對(duì)開發(fā)商而言,，期房預(yù)售能夠加速資金回籠,，降低財(cái)務(wù)成本,，是其實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)運(yùn)營模式的關(guān)鍵?，F(xiàn)房銷售則要求開發(fā)商承擔(dān)項(xiàng)目全周期的資金投入，直至竣工銷售方能回收,，資金成本與時(shí)間成本均顯著提高,。
業(yè)內(nèi)人士表示，目前現(xiàn)房銷售在市場中的占比穩(wěn)步提升,，并非單一因素作用的結(jié)果，而是政策導(dǎo)向,、市場邏輯與行業(yè)發(fā)展階段性特征共同塑造的趨勢,，是房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷快速發(fā)展周期后，向更為成熟,、穩(wěn)健,、注重風(fēng)險(xiǎn)控制和購房者權(quán)益保障階段演進(jìn)的必然體現(xiàn)。
李棟表示,，近年來,，針對(duì)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，尤其是預(yù)售資金監(jiān)管缺位及項(xiàng)目交付困境,，中央及地方政府的政策導(dǎo)向日益明晰,。從“保交樓、穩(wěn)民生”的底線要求,，到將現(xiàn)房銷售納入“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的頂層設(shè)計(jì),，政策信號(hào)強(qiáng)烈?！鞍踩桓丁币殉蔀橘彿繘Q策的核心權(quán)重因子,，推動(dòng)了市場對(duì)現(xiàn)房產(chǎn)品的偏好。
對(duì)行業(yè)而言,，在庫存量大的地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售,，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，改善市場供需結(jié)構(gòu),，加快去庫存,，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示,，現(xiàn)房銷售模式下,，房企為了吸引購房者，在項(xiàng)目規(guī)劃,、設(shè)計(jì),、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)將更加注重品質(zhì),，從而推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升。現(xiàn)房銷售更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力,，高產(chǎn)品力,、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏蟆?/p>
數(shù)據(jù)顯示，今年一季度,，新建商品房中現(xiàn)房銷售面積占比達(dá)36%,。“近年來,，不少省份及城市出臺(tái)了現(xiàn)房銷售的政策,，帶來新房銷售比例提升?！摈朐u(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院首席分析師王小嬙說,。
不過，現(xiàn)房銷售仍有許多現(xiàn)實(shí)問題需要考量,。陳文靜表示,，首先，由于現(xiàn)房銷售時(shí)間節(jié)點(diǎn)較期房銷售模式更靠后,，房企銷售回款也較當(dāng)前更晚,，較為考驗(yàn)房企資金情況;其次，現(xiàn)房銷售一定程度會(huì)影響新房供應(yīng)規(guī)模,，對(duì)于部分庫存量較小的地區(qū)來說,，更需要把控推進(jìn)節(jié)奏和力度;最后，現(xiàn)房銷售對(duì)金融機(jī)構(gòu)的資金要求也將提升,。
58安居客研究院院長張波表示,，長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)房銷售全面鋪開需兼顧金融,、土地,、監(jiān)管等多維度配套改革，平衡風(fēng)險(xiǎn)防控與市場穩(wěn)定,。應(yīng)堅(jiān)持用試點(diǎn)方式推進(jìn),，避免“一刀切”，優(yōu)先在供需穩(wěn)定的城市的優(yōu)質(zhì)板塊推進(jìn),，同時(shí)考慮增加在土地拍賣中設(shè)置現(xiàn)房銷售比例,，并可考慮對(duì)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目減免相關(guān)稅費(fèi)，以提升開發(fā)側(cè)參與度,。
未來走向何方
我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異較大,。在一二線核心城市推行現(xiàn)房銷售的條件相對(duì)成熟，但在廣大的三四線城市,，其市場基礎(chǔ),、地方財(cái)政結(jié)構(gòu),、居民購買力等因素與大城市迥異，期房在滿足基本住房需求,、維持市場供給方面短期內(nèi)或仍有其存在空間,。
有力有序推行現(xiàn)房銷售，意味著循序漸進(jìn),、因城施策,?！澳壳?，多數(shù)城市采取的是提高預(yù)售門檻、試點(diǎn)推行,、新老劃斷等溫和過渡策略,。這反映了對(duì)市場平穩(wěn)過渡的重視，以及對(duì)不同能級(jí)城市市場承受力差異的認(rèn)知,?！崩顥澱f，未來一段時(shí)間,，將是現(xiàn)房和期房并存的時(shí)期,，期房預(yù)售制度很快退出市場的可能性小，但期房在商品房市場中的主導(dǎo)地位將持續(xù)削弱,，房地產(chǎn)市場將逐步向“現(xiàn)房主導(dǎo),、期房為輔”的格局演變。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,，為了鼓勵(lì)向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型和過渡,，各地可能會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策。同時(shí),，即便是期房項(xiàng)目,，在嚴(yán)厲的預(yù)售資金監(jiān)管框架下，在合規(guī)的按揭貸款投放條件下,，其縮短資金回籠周期的效果也在下降,，期房和現(xiàn)房的差距在收窄。
觀察全球主要經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場,，并無統(tǒng)一的“最優(yōu)”銷售模式,，而是呈現(xiàn)多元化特征，但普遍趨勢是加強(qiáng)對(duì)預(yù)售行為的規(guī)范與購房者權(quán)益的保護(hù),。比如,，美國新房銷售實(shí)質(zhì)上接近“現(xiàn)房銷售”或“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售”，購房款項(xiàng)通常置于第三方監(jiān)管賬戶,，按工程進(jìn)度或在最終交付后才轉(zhuǎn)給開發(fā)商,。歐洲國家也普遍要求預(yù)售資金得到監(jiān)管,，并設(shè)有完工擔(dān)保機(jī)制，且現(xiàn)房銷售占比較高,。日本在經(jīng)歷早期無序預(yù)售后,，實(shí)行“有限預(yù)售與現(xiàn)房并行”模式，東京等核心區(qū)域現(xiàn)房公寓銷售占比已超過六成,。
李棟表示,，現(xiàn)房還是期房，關(guān)鍵在于如何通過制度設(shè)計(jì)有效控制預(yù)售風(fēng)險(xiǎn),。隨著市場成熟和法制健全,，即便保留預(yù)售，其風(fēng)險(xiǎn)敞口也會(huì)被大幅壓縮,，或者引導(dǎo)市場自發(fā)傾向于風(fēng)險(xiǎn)更低的現(xiàn)房及準(zhǔn)現(xiàn)房交易,。建設(shè)適應(yīng)人民群眾期待的“好房子”，更好滿足剛性和改善性住房需求,，通過制度完善,，強(qiáng)化對(duì)購房者權(quán)益的保障，是推動(dòng)房地產(chǎn)市場從高速度增長向高質(zhì)量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變,、逐步走向成熟市場的必由之路,。(本文來源：經(jīng)濟(jì)日報(bào) 作者：中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者 李 方)
