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從“托底”到“托舉”:金融助力構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

  房地產(chǎn)關(guān)乎人民群眾切身利益和經(jīng)濟社會發(fā)展大局,。自去年四季度以來,,推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的政策密集落地,通過建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制,、加大信貸投放、降低購房成本等舉措,,釋放出“穩(wěn)市場、防風(fēng)險,、建機制”的清晰信號,。

  近期,《證券日報》記者在采訪中了解到,,金融政策對房地產(chǎn)的托底效應(yīng)正在經(jīng)歷從政策端到市場端的傳導(dǎo),。從“托底”到“托舉”,金融支持房地產(chǎn)力度持續(xù)加大,,在金融政策與市場信心的同頻共振下,,多地樓市正涌動著陣陣暖意。業(yè)內(nèi)人士表示,,政策端“工具箱”的全面開啟與市場端“溫度”的持續(xù)攀升,,標(biāo)志著房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵窗口期,未來政策有望持續(xù)發(fā)力,,進(jìn)一步提振市場預(yù)期,。

  政策“工具箱”全面開啟

  金融端支持力度增強

  繼2022年7月28日中共中央政治局召開會議明確提出“保交樓”后,相關(guān)金融支持政策不斷加碼:“保交樓”專項借款及配套融資,、“保交樓”貸款支持計劃等政策性金融工具加速落地,;信貸、債券,、股權(quán)融資(業(yè)內(nèi)稱為“三支箭”)等針對房企融資的支持政策密集推出……

  2024年以來,,政策支持力度“更上一層樓”,從“保交樓”到“保交房”,,配套政策接續(xù)出臺并進(jìn)一步顯效,。

  今年的《政府工作報告》在關(guān)于房地產(chǎn)方面,更是明確提出“持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”,,并對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展作出一系列部署安排,。隨后,金融監(jiān)管部門也圍繞房地產(chǎn)方面進(jìn)行部署,。例如,,3月13日,國家金融監(jiān)督管理總局黨委召開擴大會議,。會議強調(diào),,持續(xù)推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制擴圍增效,堅決做好保交房工作,。加快制定出臺與房地產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的融資制度,。

  4月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議研究穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)經(jīng)濟推動高質(zhì)量發(fā)展的若干舉措,,其中明確提到“要持續(xù)穩(wěn)定股市,持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”,。這進(jìn)一步釋放出政策面積極信號,。

  “房地產(chǎn)是居民資產(chǎn)中的重要組成部分,一系列增量政策的出臺,,有望推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),,不僅可以穩(wěn)住樓市,還可以釋放財富效應(yīng),,更好地提振社會消費,。”中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明對《證券日報》記者表示,,近期金融監(jiān)管部門的一系列舉措也有助于各項穩(wěn)樓市政策的落實,,構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展,。

  中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜對《證券日報》記者表示,,2024年城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制對于保交房工作起到了關(guān)鍵作用,今年仍將發(fā)揮積極作用,。繼續(xù)做好保交房工作,,有助于供給端加快修復(fù);在需求端,,對于修復(fù)居民購房信心,,促進(jìn)市場企穩(wěn)也有積極影響。2025年金融支持房地產(chǎn)的力度有望繼續(xù)增強,,相關(guān)房地產(chǎn)政策也有望更加注重各項舉措的實質(zhì)性落地,。

  商業(yè)銀行的“攻守平衡”

  風(fēng)險出清中的信貸抉擇

  持續(xù)推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,需要匯聚各方力量,,其中,,資金支持扮演著至關(guān)重要的角色。

  城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制是實現(xiàn)金融和房地產(chǎn)良性循環(huán),、改善市場預(yù)期的重要舉措和有力保障,。目前,多地“白名單”項目加速落地,,商業(yè)銀行持續(xù)做好“白名單”擴圍增效工作,,加快審批項目投放,滿足房地產(chǎn)項目合理資金需求,。

  數(shù)據(jù)顯示,,截至今年2月中旬,建設(shè)銀行審批通過協(xié)調(diào)機制白名單項目近1600個,,審批通過金額超7600億元,,累計投放超5100億元,。其中審核類“白名單”項目700余個,審批金額超1700億元,,投放金額超1100億元,;備案類“白名單”項目超850個,審批同意金額超5800億元,,投放金額超4000億元,。

  在金融支持房地產(chǎn)方面,國有大型商業(yè)銀行發(fā)揮著重要的帶頭作用,。從6家國有大行年報披露的數(shù)據(jù)來看,截至2024年末,,6家銀行房地產(chǎn)貸款余額合計約5.42萬億元,,其中有5家銀行較2023年末有所增長。從房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率來看,,2024年,,6家銀行的房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率均較2023年末實現(xiàn)下降。

  房地產(chǎn)開發(fā)貸款量增且質(zhì)提的背后,,是國有銀行將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展與房地產(chǎn)風(fēng)險化解相結(jié)合,,把好資產(chǎn)“選擇關(guān)”。例如,,農(nóng)業(yè)銀行強化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理,,“一戶一策”扎實推進(jìn)大額房企風(fēng)險管控,截至2024年末,,該行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良余額較年初減少3億元,,不良率下降0.02個百分點。工商銀行從“增防化治”四個方面綜合施策,,在堅決貫徹落實城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的同時,,嚴(yán)把新增資產(chǎn)選擇關(guān),著力構(gòu)建分散多元均衡的房地產(chǎn)投融資結(jié)構(gòu),,加大風(fēng)險房企和項目的處置出清力度,。

  建設(shè)銀行副行長紀(jì)志宏此前表示,將持續(xù)優(yōu)化房貸評分卡,、風(fēng)險預(yù)警模型,、樓盤大數(shù)據(jù)估值模型等數(shù)字化風(fēng)控工具,全面提升精細(xì)化風(fēng)險管控水平,,同時也用好多種手段加強不良資產(chǎn)處置力度,,將整體資產(chǎn)質(zhì)量保持在平穩(wěn)水平上。

  3月26日,,中國銀行副行長武劍在該行2024年度業(yè)績發(fā)布會上表示,,房地產(chǎn)市場當(dāng)前仍處于調(diào)整期,,但隨著國家一攬子增量政策的落地轉(zhuǎn)化,房地產(chǎn)市場有望逐步止跌回穩(wěn),,預(yù)計中國銀行開發(fā)貸款資產(chǎn)質(zhì)量壓力有望延續(xù)2024年邊際改善的趨勢,。

  利率下行疊加放款提速

  消費者購房體感“升溫”

  在下調(diào)房貸利率和首付比例、降低交易稅費,、推出城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制等一系列政策支持下,,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化,今年開年樓市“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢明顯,。

  國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,,今年一季度,全國新建商品房銷售面積21869萬平方米,,同比下降3.0%,,降幅比今年前兩個月收窄2.1個百分點;新建商品房銷售額20798億元,,下降2.1%,,降幅比今年前兩個月收窄0.5個百分點。

  《證券日報》記者近期走訪了北京市部分新樓盤,,發(fā)現(xiàn)市場目前呈現(xiàn)出一定回暖態(tài)勢,,甚至有剛開盤的項目出現(xiàn)客戶到場銷售接待不過來的情況。

  一位從事房地產(chǎn)行業(yè)10余年的銷售經(jīng)理告訴記者:“之前有很多門檻限制,,房價與貸款利率都比較高,,購買需求在一定程度上被抑制。如今,,在一系列政策推動下,,我們能明顯感覺到自2024年9月份以來,改善型住宅需求持續(xù)增長,,消費者對于居住環(huán)境也有了更高要求,,在‘有房住’的基礎(chǔ)上,還追求‘住好房’,?!?/p>

  也有房產(chǎn)中介人士介紹,目前北京市二手房成交量活躍,,消費者購房意愿逐漸提升,。記者所在的一個近200人的買房群里,每日都有很多咨詢購房的消息,,甚至還有一些消費者主動提出,,希望中介開直播講解購房流程。

  “當(dāng)前房貸利率,、首付比例等指標(biāo)持續(xù)下調(diào),,利好我們剛需人群,,而且從房價整體走勢來看,我所關(guān)注的片區(qū)價格已回調(diào)至2016年,、2017年左右的水平,。”北京市一位正打算購房的陳先生告訴記者,,他在線下看房過程中注意到,,優(yōu)質(zhì)房源非常“搶手”,,且成交速度快,,甚至?xí)霈F(xiàn)價高者得的情況。

  從商業(yè)銀行端來看,,據(jù)某大型商業(yè)銀行人士介紹,,自2024年四季度以來,該行個人住房貸款業(yè)務(wù)日均受理增速逐漸提升,,良好勢頭一直延續(xù)到當(dāng)下,。與此同時,,在存量房貸利率調(diào)整后,,新舊房貸利差顯著收窄,還貸人利息負(fù)擔(dān)減輕,,提前還貸的情況已經(jīng)減少,。

  對于銀行貸款審批情況,北京市某新樓盤項目銷售人士表示,,與該房地產(chǎn)開發(fā)商合作的銀行貸款審批流程效率很高,,只要購房者征信沒有問題,銀行一般1天至2天就會放款,。

  二季度政策有望持續(xù)發(fā)力

  進(jìn)一步提振市場預(yù)期

  雖然金融業(yè)鼎力支持房地產(chǎn)市場發(fā)展,,但整體來看,房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整階段,,不同城市以及城市內(nèi)部板塊之間還存在一定分化,。

  在野村證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家陸挺看來,目前房地產(chǎn)市場還未實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的復(fù)蘇,,在支持房地產(chǎn)市場發(fā)展方面還需要進(jìn)一步加力,。

  “房地產(chǎn)市場是今年中國經(jīng)濟穩(wěn)定增長的關(guān)鍵抓手之一,在穩(wěn)定房地產(chǎn)方面,,政策著力點可以在推動市場出清和保交樓兩方面,,進(jìn)一步加大保交樓力度?!标懲Ρ硎?。

  明明建議,,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化資產(chǎn)重組與信用修復(fù),同時,,出險房企需加速境外債務(wù)重組,,并通過REITs、股權(quán)合作等方式盤活商業(yè)地產(chǎn),、停車場等存量資產(chǎn),。

  陳文靜分析,短期來看,,房地產(chǎn)作為內(nèi)需的重中之重,,預(yù)計各項政策仍將持續(xù)發(fā)力予以支持,二季度政策有望加快落實,,其中“降息”若能落地,,將進(jìn)一步提振市場預(yù)期,助力房地產(chǎn)市場修復(fù),。

  在關(guān)鍵時點金融政策對房企的進(jìn)一步支持仍有必要,。談及金融如何繼續(xù)發(fā)揮好“托舉”作用,助力構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)新模式,,明明表示,,接下來,在按揭貸款利率已經(jīng)持續(xù)下降的情況下,,可以通過降低公積金貸款利率進(jìn)一步打開住房信貸成本下降的空間,,釋放居民置業(yè)需求,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款,,從而改善其現(xiàn)金流及經(jīng)營狀況,。

  多家商業(yè)銀行表態(tài),今年將緊抓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化的契機,,以更大力度積極推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),。例如,建設(shè)銀行將把握房地產(chǎn)市場降首付,、降稅費等支持政策及活躍度提升機遇,,充分發(fā)揮該行房貸的專業(yè)優(yōu)勢,鞏固個人住房貸款傳統(tǒng)優(yōu)勢,;有力落實一攬子增量政策,,推進(jìn)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制落地見效。農(nóng)業(yè)銀行將對接好優(yōu)質(zhì)房企,、二手房中介,、公積金中心等合作渠道和廣大客戶,持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品政策、金融服務(wù)方案和業(yè)務(wù)流程,,加大對城市和縣域一手房,、二手房住房按揭貸款投放力度,有效釋放居民剛需和改善性住房需求潛力,,助力房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。